业主大会及业主委员会成立之条件和程序

—根据《上海市住宅物业管理规定》（2011）

一、            首次业主大会成立条件

（一） 物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上；或

（二） 首套房屋出售并交付使用满2年。

建设单位应在符合上述条件之一时向乡镇人民政府或街道办事处（“政府机关”）提出书面报告；建设单位未提出的，业主可以向上述政府机关提出书面请求。

二、            组建筹备组

（一） 政府机关收到书面报告或请求后的六十日内，组建筹备组；

（二） 筹备组成立后的七日内在小区内公告筹备组成员名单；

1、 成员应为单数，业主代表应占二分之一以上，组长由政府机关代表担任；

2、 业主代表的产生：政府机关组织业主推荐。应在上述六十日内完成。

（三） 筹备组须完成的业主大会成立准备性工作

1、 确认并公示业主身份，以及业主的专有部分建筑面积；

2、 确认首次业主大会的召开时间、地点、形式和内容；

3、 草拟业主管理公约、业主大会议事规则；

4、 确认首次业主大会会议表决规则；

5、 制定业主委员会成员候选人产生办法，确定首届业主委员会侯选人名单；

6、 制定业主委员会选举办法；

7、 其他准备工作。

（四） 在召开业主大会十五日前将上述内容在物业区域内公告，并回答业主的疑问；

三、            召开首次业主大会

（一） 筹备组应在成立后的九十天内组织召开首次业主大会会议；

（二） 可以采用集体讨论或书面征求意见的方式召开；

（三） 应由物业区域内专有部分占总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加方有效；

（四） 业主大会作出有关决定：

1、 通过业主管理规约；

2、 业主大会议事规则（就业主大会议事方式、表决程序、业主小组设立、业主委员会组成、任期、罢免和不选等事项作出约定）；

3、 选举业主委员会，并对其职责范围、工作经费、委员报酬等作出决定；

4、 选聘物业管理企业；

5、       其他事项。

四、            成立业主委员会

（一） 五人以上单数组成，每届任期3-5年；

（二） 资格限制：有破坏房屋主体结构、违法搭建、破坏房屋外貌、改变物业用途、欠交物业服务费或维修基金、违法出租房屋等情形且未改正的，不得担任。

（三） 选举成立后的三十日内，业主委员会应向政府机关办理备案；

（四） 政府机关出具备案证明以及印章刻制证明。