二手房买卖市场的风险有时候防不胜防。

 

最近笔者代理的一起二手房买卖纠纷案件中，买方支付的几百万元的首付款，因为卖方挪用后致使房地产买卖交易无法进行，并不得不面对可能出现的巨额损失。

 

案件基本事实如下：买卖双方就上海的一处豪宅（价值近两千万人民币）达成买卖交易。由于，所交易房屋上尚有几百万元贷款需要在过户交易之前清偿并注销银行的抵押权，因此买卖双方约定，卖方支付的首付款需要用来优先该房屋上现有之按揭贷款。但双方之间并未对该首付款之监管作出任何特别约定，而是由买方直接支付给卖方。另买方万万没有想到的是，卖方业主是一位参与民间高利贷业务之人士，由于房屋买卖合同约定的首付款付款之日至偿还按揭贷款之日约有一月之余，因此卖方在收到买方之收付款之后把该笔资金用于发放短期高利贷。然而，在金融危机蔓延的背景下，卖方发放的高利贷无法按时收回，甚至有变成坏账之危险。

 

此时，买方面临着十分艰难的选择：如果要求继续履行合同，一则买方需要进一步支付现金以偿还卖方现有的按揭贷款，而拿出这么多的现金显然不是轻而易举的事情，而在此情况下，银行贷款不可能在过户之前发放给买方，因此继续履行基本上不大可能；而如果要要求卖方承担违约责任的话，则面临着法院判决金额不确定的风险，而且在房地产市场萎靡的情况下，卖方的房屋在予以拍卖并优先偿还银行贷款之后是否会有足够的余额偿还买方的首付款也很有疑问。

 

一句话，买方倒霉了。

 

这个案例告诉房地产买卖的买方一个重要的教训：在买卖存有按揭贷款之房屋时，买方必须确保卖方将首付款用于偿还按揭贷款。这实际上并不难：

 

（1）买卖双方亲自到银行以银行转账的方式将首付款划入卖方之按揭贷款的还款账户；

（2）买方之首付款中将用于偿还按揭贷款的资金以银行本票的方式支付之卖方的按揭贷款之还款账户；

（3）买卖双方实施资金监管，设立第三方监管账户。如房地产交易中心的监管或律师事务所、公证处之监管等。

 

现实生活的风险难以一一预测。交易当事人最好在进行交易之前咨询您的法律顾问或律师，以免遭受损失。