【上海房地产律师点评：本案例体现的法律精神是值得赞扬的。显然法院依据显失公平判决该案无疑是正确的。在商品房买卖实践中，开发商利用其强势地位要求购房人接受不平等的合同条款和霸王条款基本上是司空见惯，且开发商拒绝就合同条款进行任何协商，大有非此一家，别无分店的架势。田律师不久前在陪同客户购买一手商铺过程中即遇到同样的情形。开发商一方面大肆鼓吹项目之好，同时对客户提出的购房风险问题避而不答或仅仅作出口头承诺，但坚决不同意将口头承诺的内容，写入买卖合同。合同中大量规定了买方的违约责任，而对开发商的违约责任根本不提。因此，开发商提供的合同即构成了合同法上的“格式条款”，鉴于此等格式条款明显侵犯购房方的利益，因此从公平角度而言，构成合同法下的“显失公平”，因此购房人可以要求解除合同。在目前的市场前景不明朗的情况下，已经签订订购协议或购房意向书之类协议并交付定金的购房人，如果不愿意购房，而要求取回定金的，则可以依据“显失公平”的理论主张权利，要求开发商退回定金。】

 

 

       30余岁的女富商伍芳支付百万定金准备购买房产，却发现售房合同中开发商几乎零责任。为此，伍芳拒绝签订预售合同并要求开发商返还定金100万元。近日，静安法院认定预售房合同确实不公平，伍芳拒签并无过错，开发商应当返还定金。

　　2011年4月28日，伍芳经中介介绍看中新闸路的一处新楼盘房屋并当即向开发商支付了100万元定金。次日，双方又签订了房屋预售订单和车位订单各一份，以总价近2000万元的价格购买该楼盘一间建筑面积221.49平方米的房屋及地下车库。双方约定买房以预售合同为准，伍小姐应在5月28日前支付首付款并完成签约，伍小姐未在约定时间与开发商签订合同的视为违约，开发商有权就该房屋另行预售，且定金不予退还。

　　两份订单签订后，双方约定于5月25日到开发商处签订预售合同。届时，伍小姐带着首付款，在贷款银行雇员陪同下到开发商处准备签约，居间商经办人员吴某也在场。开发商向伍小姐提供了打印好的格式合同，该合同附件三约定 “该房屋建筑结构、装修及设备标准”。伍小姐对此提出异议，认为没有约定装修及设备品牌，要求按照样板房明确装修标准。

　　伍小姐还对合同约定中的“0%违约金”、“同期存款利率”、“0倍给予补偿”等约定提出异议，认为不公平、不合理，要求修改。当天，双方虽经协商但仍未达成一致意见，故预售合同未能如期签订。

　　5月27日，伍小姐起诉到法院，请求法院判令解除双方签订房屋及车位的预订单，返还定金100万元。

　　法院认为， 2011年5月25日，伍小姐携带首付款并与贷款银行雇员一同前往房地产开发商处准备签订预售合同，足以证明伍小姐诚意。开发商的合同文本中，涉及开发商的违约责任部分确实显示不公平，伍小姐有理由提出异议，要求修改。当天经过磋商，双方不能达成一致意见，导致正式合同未能签订，责任不在任何一方。而在双方签署商品房买卖的过程中，开发商处于强势地位，伍小姐作为购买人则处于弱势地位。

　　法院认为，吴某出庭作证，来证明开发商当场表示没有商量余地一节事实，符合一手房交易市场的一般惯例，法院予以采信。在表态绝无商量余地的情况下，伍小姐没有与开发商再继续磋商并无不当，不能以此就认定伍小姐是恶意毁约。现伍小姐要求解除购房及车位预订单，双方均同意解除，法院予以准许。

　　法院认定涉案纠纷，系基于定金合同解除不能归责任何一方，遂判决100万元定金予以返还。