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温州一批土地使用权到期 需花1/3甚至一半房价续期

[时间:2016/4/16 10:26:09  查看次数:466  作者:上海房地产律师  来源:转载]

上海房产律师点评这则消息的确让人不安,且会给炙热的房地产市场带些凉意。随着各地房地产市场上的房屋土地使用期限陆续到期,摆在中国老百姓面前的大难题终究会浮现。然而在国家仍然没有明确的意见,土地使用权到期后到底该如何计算土地出让金。《物权法》那句自动续期,显然是开老百姓的玩笑,既不说收也不说不收,成了最大的谜语。温州按照市场价格三分之一的方法收取,有可能会成为未来各地的普遍执行尺度。这一做法与部分地区向划拨用地使用权人收取的土地使用权出让金的尺度相当。张先生的比喻很恰当。但田律师认为,在国家没有明确收费标准的情况下,老百姓自然也无从计算其所购买的土地使用权的剩余价值,也无法合理地计算整个不动产的价值。相反,在一种模糊的麻醉之下,在房地产市场造钱功能让人窒息的情况下,人们的确不再关注这个本来是个基本问题的大问题。在当推崇公有制和集体所有制的情况下,我们看不到中国土地私有化的那天。因此,在中国购买不动产,似乎是一种自欺欺人的游戏。鉴于此,颇具讽刺意味的是,老百姓购买划拨土地上的房屋实则最为划算。一者,在上海中心区的老房子,大都是划拨土地。业主在出售的时候,国家完全没有就出售所得征收土地出让金,这让那些已经出售的房东而言,真实捡了个大便宜。但显然,划拨土地未来会逐渐式微,除了公益之外,私人住宅的划拨土地会逐渐退出历史舞台。那么,在此清新下,目前使用划拨土地的业主,未来如果不出手而被国家要求支付土地出让金,相对其前手而言,亏大了。在还不知道国家什么时候统一对划拨土地征收土地出让金之前,划拨土地上的房屋出售仿佛是击鼓传花的游戏,不知道最后花落谁手。
 
 
凤凰财经讯 据温州网报道,近期温州市区部分市民发现持有的土地证面临土地年限20年到期,要花费数十万元高额土地出让金“买地”才能重新办理土地证。经排查,鹿城区内即有600余宗。

 

有业主续期要缴纳的土地出让金动辄就是几十万,而他们房产交易价也才不超过100万,也就是说,如果要续期,缴纳的土地出让金要占到房产交易价1/3到一半左右。

 

温州国土资源局土地利用管理处处长张少清在接受采访时表示,媒体报道中的王女士,之前也找我咨询过,我对她的遭遇深表同情。当时我给她打了个可能不太贴切的比方,土地使用权70年的房子,好比4S店里的新车,而只剩两三年使用权的房子,好比开了10多年的二手车,这两者的价值哪个高哪个低,大家一看就知道。所以王女士当初买房的时候,就好比她用高价买了辆快报废的二手车。

 

他表示,目前房地产市场透明度不足,很多买房人可能没有意识到土地使用权年期对房产价值的意义,房子本身说白了就是砖块水泥,房产的价值很大一部分是来自于土地的价值。房地产市场信息不对称,导致土地使用权价值被低估,对于续期,群众的心理预期还是存在差距的。

 

他解释道,在国有建设用地使用权出让中,出让年限不同,土地使用人需要缴纳的出让金也是不同的。所以在相关政策明确前,建议市民在住房的买卖过程中提前关注土地使用权年期的问题,不要让自己买亏了。

 

续期要缴纳的土地出让金是怎么计算的,张少清表示,《物权法》只规定了“自动续期”,但该如何续期,需不需要交纳土地出让金以及交纳标准都没有明确。在国家没有具体实施细则的情况下,目前我们基层国土部门只能参照国有土地出让的做法,先由第三方评估机构评估土地价格,根据单位地价或折算出楼面地价,算出总的土地出让金,重新签订国有土地使用权出让合同。

 

张少清还解释了温州部分土地年限20年即将到期问题是如何产生的。

 

1990519日,国务院颁布了55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,开始对城镇国有土地使用权实行出让制度;第八条规定:土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为;第十二条规定:居住用地出让年限最高为70年。

 

 

《条例》发布后,温州市区开始实施国有土地使用权出让工作。上世纪90年代初期,市区在办理划拨国有土地使用权转让交易时,将划拨性质的国有土地使用权转为出让性质的国有土地使用权,并收取土地出让金。

 

当时,为了顺利推进国有土地使用权出让工作,在不超过居住用地最高年限70年的前提下,按20年到70年分档,由受让方自行选择办理出让手续,并交纳相应的土地出让金额。而从去年开始,20年期限的这批住宅土地使用权到期或即将面临到期。

  
田杰 律师
中国石油大学英语学士,华东政法大学法律硕士,曾在Clifford Chance上海代表处任高级翻译,在中伦上海分所和中银上海分所任专业房地产律师。现为北京大成(上海)律师事务所执业律师,主营房地产交易、投融资业务[详细]

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