随着2011年年初国家对房地产市场特别是针对住宅的有关调控措施，特别是限购政策，逐渐显现力量，商业房地产一直以来大受吹捧。在缺乏其他投资渠道的情况下，老百姓也蜂拥而至投入商业地产的投资热潮。

但是最近一段时间，随着有关房地产市场面临调整，各地房地产市场频现价格下跌以及部分地区房地产老板因为资金链断裂而出逃的负面新闻的不断涌现，商业不动产似乎并不能独善其身，纷纷羞涩地祭出各式推销手段吸引投资者。其中售后包租作为一种常规的营销手段又频频出现在人们的视野中。其中不乏部分有实力的开发商涉足其中。

不久前，在协助一位购买位于上海浦东川沙某商业楼盘的投资者处理其与开发商之间的购房定金纠纷过程中，田律师（上海房产律师）了解到，开发商为了尽快在市场套现，可谓使出了各种伎俩诱使投资者入瓮。

首先，这一商业项目同样打出了售后包租牌。在其销售广告（短信推送）声称，购买该商铺的XXX元，并且前三年租金购房时一次性支付。不明真相的投资者还以为三年租金将会在XXX基础之上予以扣除。到了售楼处方知道，这XXX元是已经扣除三年租金后的价格，也就是说原价是在XXX元之上另加三年租金。差价大约60-70万元（就我客户所涉房屋而言）。对于总价300多万元的商铺而言，这六七十万也许略占20%左右。如果真如开发商所述，似乎表明房价下跌了20%。但作为一种难以具体确定的价格，事实情况完全有可能是，此XXX元并非折后价而是市场价。所谓的售后包租，提前支付三年租金之说，不过是白白让开发商赚了三年租金的钱。所以，遇到此类售后包租的楼盘，投资者需要认真核算其投资是否值得。为了买的较为放心，投资者应到项目所在地房地产主管部门调查楼盘在申请预售许可证是备案过的“销售方案”，并关注其中的有关价格内容。

但问题还不仅在此。就这一项目而言，其售后包租实际上是明显的违规行为。早在2001年的建设部《商品房销售管理办法》中，即明确规定，对于尚未竣工的商品房不得以售后包租或变相售后包租的方式销售商品房。本案中，商品房尚属于期房，实际交付的日期要到2013年，因此其显然不属于“已竣工”的商品房。但对于这一施行很久的规定，开发商竟然置若罔闻。田律师人认为，开发商之所以敢如此妄为，大抵是因为其明白，尽管其做法违规，其法律后果不外乎接受最高3万元的罚款，微不足道。而购买人为此签订的有关交易合同，如定金合同或买卖合同的效力不会受到影响。因为，根据现行合同法，违反建设部的部门规章的规定不会导致合同无效。

 

有关售后包租的法律分析，还请查阅田律师的另一篇文章：售后包租—商业地产投资的美丽神话。

再者，开发商在按揭贷款方面误导投资者。在与开发商的交谈过程中，田律师多次询问售楼人员，投资者能否顺利贷到款。售楼人员大打马虎眼，说不会有任何问题，其公司是银行优质客户，即便银根紧缩，其公司也会优先获得贷款，因此不可能出现问题。当笔者一定要求在合同条款中对贷款不能实现的后果作出明确约定时，售楼处的经理则反复说，作出补充约定没有任何意义等等。

然而对于购买者而言，按揭贷款不能将直接导致合同不能履行，甚至将导致其违约责任。开发商之所以不愿意就贷款不能作出特别约定且坚持在合同中明确购房人的按揭贷款支付的具体日期的用意是险恶的。显然，这是给购房者制造麻烦。因为，一旦购房人贷款出现问题的情况下，开发商即可依据合同主张违约责任，扣留购房人的购房款。对于购买人而言，欲哭无泪。

而事实情况是，上海市银监局已经警觉商业不动产按揭贷款的高歌猛进带来的银行系统的风险。2011年8月底之际，该局即下发《关于上海市商业地产信贷风险提示的通知》明确要求对于商业不动产项目的按揭贷款，必须在项目竣工验收之后方能贷款。相信这一规定，开发商并非不知道，而银行更是心知肚明。在此情况下，仍然对投资者进行口头允诺，保证贷款没问题，只能说是明大眼地欺骗投资者。当然，因为是口头承诺，一旦将来出现纷争，投资人无从考证，只能吃哑巴亏。而这恰恰是房地产开发商最为擅长的伎俩，且屡试不爽。

不仅如此，田律师服务的客户还有另外一个与贷款有关的问题。鉴于购买商业不动产首付必须达到房价款50%，对于动辄几百万的商业不动产，一部分投资者并没有足够的首付款。但为了让房地产能卖出去，开发商便向投资人建议做消费贷款用来支付首付款。而这一消费贷款用于投资房地产的做法早已被银行监管部门明令禁止。前文提及的《关于上海市商业地产信贷风险提示的通知》中亦重申禁止消费贷款用于投资房地产。为规避这一禁令，开发商便与社会的其他机构联手骗取消费贷款。本案中，开发商即提示客户，可以通过第三方机构骗取消费贷款，并最终用于支付购房首付款。当然作为报酬，购房人需要支付贷款金额1%的手续费。然而能否一定成功，开发商并不做保证。如果不成功，后果当然就是购房者承担违约责任。如果说，根据有关司法解释，购房人因为首付款之外的按揭贷款不能还可以要求解除购房合同而无需承担违约责任的话，那么如果因为这里的消费贷款不成功，或划款不顺，那么购房者就没有任何理由不承担违约责任了。

再次，开发商拒绝在付款之前向购房者出示房地产买卖合同的条款，且在签订买卖合同时拒绝协商任何条款。作为房地产买卖，双方之间的买卖关系最终体现在双方签署了《上海市房地产出售（预售）合同》中。按常理，购房者总应该签个明白，到底有哪些条款。然而，在商品房交易中，开发商往往不允许购房者事先阅读购房条款，更不允许带回去研究一番。不必说，开发商出售合同中的不平等的霸王条款比比皆是。对于购房者而言，这些条款都是开发商给购房人挖的坑，等着你跳下去。通常，在出售合同中，开发商对如下问题往往语焉不详：

（1） 开发商办理大产证的时间，或开发商给业主办理小产证的时间往往没有明确的界定。通常开发商对于房屋交付会有约定，但对于什么时候给业主办成小产证不做明确说明。而这个问题是一手房买卖中最易出现纠纷的地方。开发商在开发过程中可能会有各方面原因导致其大产证无法顺利办理，而这当然影响到小产证的办理。

（2） 面积误差的计算。根据《上海市房地产转让办法》的规定，如果因为公摊面积的变化而导致买房人所购房屋的建筑面积发生变化的，则房屋价格不应做变更。但开发商往往在合同中约定，无论是公摊面积还是使用面积导致合同约定建筑面积增减的均要对合同价款作出调整。

（3） 对于开发商可能出现的违约责任往往轻描淡写，而对于购房人的违约行为则规定明确且较重的违约金等。如开发商在迟延交房时，其在规定较低的违约金（或根本不规定）的同时，对于迟延较长时间的，仅规定购房人的解除合同的权利，却对相应的违约金只字不提。这将会在出现纠纷时，对于购房人诉讼主张权利而言非常不利。

（4） 当然对于购房者的付款义务，开发商往往均规定的具体详细。如上所述，在对于购房者的按揭贷款部分的支付义务也是规定具体的日期。对于如果政策变化或其他原因导致购房人按揭贷款不能通过时如何处理，只字不提。通常如此处理的后果，就是要购房者承担违约责任。而更为恶劣的做法是，开发商会在补充条款中规定，如果购房人贷款不成功的，则其应自筹现金补足差额。而根据上海市高级人民法院的有关规定，此种情况下，购房人想以贷款不能完成而解除合同且不承担违约责任的做法亦行不通了。

当然还有更多的细节问题，在此不一一列举。

不仅不出示合同条款，而且开发商在要求购房者签订的《订购协议》或《定金合同》里会狡猾地加上一条大意为“甲方（开发商）已经向乙方（即购房者）出示了双方买卖合同的样本，且乙方对样本的有关条款均认可且无异议”。而实际上，在签订定金协议的时候，开发商根本不会出示此合同。而购房者一旦签订了《订购协议》或《定金合同》，则其一旦认为出售合同条款不公平而要求终止交易时，开发商则据此要求购房者承担定金责任或其他违约责任。如此一来，购房者将陷入非常被动的境况。然而生活中，很多购房者往往不注意合同的重要性，开发商几句热情洋溢的话即解除了所有的戒备。

在此，田律师（上海房地产律师）希望购房者在投资房地产时，切勿盲目，切记谨慎。特别是在房地产市场微妙时期，更需谨小慎微，不可轻信开发商销售人员的甜言蜜语。