2011年12月21日最高人民法院发布第一批指导性案例——上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案等四个案例，第一号案例即上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案，旨在解决二手房买卖活动中买方与中介公司因“跳单”引发的纠纷。该案例确认：居间合同中禁止买方利用中介公司提供的房源信息，却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力，即买方不得“跳单”违约;但是同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于“跳单”违约。案例内容如下：

房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。

原告上海中原物业顾问有限公司（简称中原公司）诉称：被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。

被告陶德华辩称：涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。陶德华并没有利用中原公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。

法院经审理查明：2008年下半年，原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋;11月23日，上海某房地产顾问有限公司(简称某房地产顾问公司)带陶德华之妻曹某某看了该房屋;11月27日，中原公司带陶德华看了该房屋，并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定，陶德华在验看过该房地产后六个月内，陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在某房地产顾问公司居间下，陶德华与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1.38万元。

上海市虹口区人民法院于2009年6月23日作出（2009）虹民三（民）初字第912号民事判决：被告陶德华应于判决生效之日起十日内向原告中原公司支付违约金1.38万元。宣判后，陶德华提出上诉。上海市第二中级人民法院于2009年9月4日作出（2009）沪二中民二（民）终字第1508号民事判决：一、撤销上海市虹口区人民法院(2009)虹民三(民)初字第912号民事判决;二、中原公司要求陶德华支付违约金1.65万元的诉讼请求，不予支持。

法院生效裁判认为：中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶德华并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，对中原公司的诉讼请求不予支持。

 

【北京市中银律师事务所上海分所 房产律师田杰点评：本案对于房地产买卖实践具有重要的指导意义，特别是经过最高人民法院作为指导案例公布后，意义重大。

 

现实生活中，房地产买卖绝大部分通过房产中介公司进行。对于房地产中介公司而言，确保收到佣金是其主要的目的。房屋中介的最大的营业风险即是买卖双方在接触之后，撇开中介公司，私下里自行交易，此即所谓的“跳单”。作为应对措施，中介公司大都在其居间合同或者看房确认书或佣金确认书中约定，在特定时间内，如果买方绕开中介公司自行或通过家人与中介公司介绍的卖方私下成交的，则视为中介公司居间成功，为此交易双方应向中介公司支付佣金或违约金，数额相当于居间成功情形下获得的佣金，即房价款2%。

 

在司法实践中，对于这一格式条款的效力，多有分歧。对于交易双方而言，这一限制条款限制交易自由，不合理限制了房地产交易双方之主要权利，因而应视为无效。但从中介公司角度而言，这一条款恰恰是其维护自身权利的重要手段，否则中介公司利益将难以保证。从这一指导案例看，法院则确认了此类格式条款是有效的。因此至少在司法实践中，对于此类格式条款的效力将不再会有争议。

 

这一指导判例的核心价值在于明确了，如果买方同时通过几家中介公司获得有关房源信息，那么尽管各家中介公司均与买方签订了看房确认书，买方有权选择通过“价低质优”的中介公司进行交易，而不会对其他中介公司构成违约。此所谓的“价低质优”是指中介公司向买方报告的房屋出让价格更低，以及提供的佣金价格更低，其居间服务的质量更高。实践中，对于服务质量的判断则相对难以把握，而价格低则是容易证明的事实。可以预见，未来的房产中介公司需要针对“价格低”进行风险规避。

 

易言之，田律师认为，这一指导判例对于房地产中介行业影响深远。在目前市场不景气的情况下， 对于这一行业而言，这一判例则是雪上加霜了。各利益方应分别注意：

 

 

1.    首先应确保其规避“跳单”风险之合同条款合法有效。建议各中介公司参考本案例中的引用的“格式条款”设计本单位使用的跳单条款。本案中中原地产使用“违约金”制度规避跳单风险，实践中可以考虑使用“视为居间成功”作为主张佣金的合同基础。毕竟，作为违约金，如果被告提出违约金过高的主张的，法院可能在虑及中介公司已经提供的服务数量而选择降低违约金。

2.     中介公司如果能够说服房屋出卖人对其进行独家居间的，则可以最大程度地规避跳单风险。即便出现跳单情况，在法院获得支持的可能性也比较大。但实践中，对于卖房人而言，为了尽快找到买家，往往不愿意独家委托。

3.     对于没有品牌优势的中介公司将面临更大的跳单风险。因为，对于他们而言，除了协助买方将房屋价格压低之外，没有更好的办法来规避跳单风险了。 

 

 

这一指导判例客观上对于买卖当事人而言算是利好，尤其是对买房人。之前如果买房人在一家中介公司看房并签订看房确认书之后，他如果要通过其他中介公司完成交易的话，则通常面临着一定的法律风险。即便中介公司不能获得相当于全部用尽数额的违约金，通常法院也会判决买方支付一定的费用。但根据这一指导判例，只要买房人通过一家拥有同样房源信息且提供更优惠条件的中介公司交易，则不必担心被之前的中介公司追究跳单的违约责任。

 

1.    买方应在签订看房确认书、佣金确认书或居间协议时明确让中介公司写明房屋的交易价格以及佣金价格。同时买方还应该要求保留一份该等确认书或协议，以便在与其他中介公司交涉时可以有理有据地进行谈判和砍价。相信，后面的中介公司愿意为了促成交易而在佣金或其他方面提供更优惠的条件。

 

2.    对于买方在通过中介公司获得有关房源信息之后而又通过其他途径联系到业主而私下交易的情况，如果买方直接从业主方获得的交易价格比中介公司的报价更低的情况下，是否应认为买方违约了呢？显然，这一指导性案例，并没有提供明确的答复。田律师认为，如果私下交易价格与中介公司报价的差别仅相当于中介佣金的情况下，应视为买方违约。显然，买方利用了中介公司提供的信息和特定服务，并且主管仅仅是为了规避佣金。因此应向中介公司支付违约金。相反如果私下交易的价格远远低于中介公司报价的，则应视为买方不违约，因为买方获得了实质更优惠的交易条件，且该等条件显然与中介公司的信息和服务无关。

 

总而言之，这一指导案例体现的法律精神是公平和公正的。将会对房地产中介市场产生很大的影响。