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房地产买卖交易中产权过户是整个交易的关键环节，通常各地交易中心均要求买卖双方亲自到场，避免有人无权处分他人房产的严重违法行为。

但是生活中，很多时候买卖中的一方因为各种原因无法亲自办理过户手续。考虑这一现实情况，法律上允许交易一方委托他人代为办理过户手续，并要求当事人提交相关的授权委托书。不仅如此，上海地区的房地产登记规则还要求该授权委托书需要经过公证机关的公证。根据《中华人民共和国公证法》第三十六条，经过公证的法律文书，除非有相反的证据，否则法律文书的真实性应予认可。

田律师在处理二手房买卖业务过程中发现，因为授权委托书产生的房地产纠纷并不鲜见。在此略作总结，希望对读者有所帮助。

1、 上海地区的房地产交易中心在上海市新的房地产登记条例之前有时候把握并不严格，对于未经公证的授权委托书予以接收，而导致实际产权人在不知情的情况下房屋被他人转手交易。

笔者最近处理的案子即是这种情况：房主曾经在房产中介机构的诱使下将房地产权证、身份证和户口簿的原件交给中介人员。中介人员在其不知道的情况下通过假买卖将该房屋转让，并以此套取银行的贷款。不仅如此，该房屋在第一次被交易后又在中介公司的安排下被第二次转手套现。现在该第二个买家未能正常还贷，银行要求行使抵押权，致函至该房屋。至此，房主才知道自己的房屋不明不白被他人交易过两次。而据调查出来的资料显示，当初房屋中介人员做家买卖的过程中没有经过公证的委托书，而仅有一张委托授权的表格而已。房地产交易中心仅凭此就草率进行了产权转移登记，实属渎职。

2、 伪造公证委托书。这也是常见的一种常见的诈骗行为。通常出售人未经房屋产权人同意的情况下私自伪造签名或其他方式获得一份看上去毫无破绽的公证书，并堂而皇之以代理人的身份出售他人房屋。这种做法对与房屋所有人而言危害尤其大。这主要是因为，在这种情况下，尽管代理人并无代理权，但因为其有一份看似真实的公证书而使买方误认为该代理人具有代理权。法律上，这种情况下会构成表见代理。在买方没有重大过错的情况下，这种交易受法律保护，即买方能够取得该房屋的所有权。言外之意，原房主将无法收回房屋，且因为无权代理人多为社会上“渣子”，即便能找到他们，他们往往也无钱赔偿原房主的损失，落得钱财两空的境地。

3、 田律师在执业过程中发现，部分善良的买家或卖家会比较信任房地产中介机构的人员，而授权房屋中介人员处理自己的买卖事宜。这种做法极不可取。田律师无意贬低房地产经纪这个行业，但这个行业目前面临着人员素质良莠不齐的问题，特别是中小经纪机构。他们往往会做出侵害委托人利益的事情。典型的做法就是吃差价。如田律师的认识的一位从事中介行业的人士就从透露，他的客户（炒房人）对其十分信任，委托其购买某处房屋，价格也由其决定。于是，该中介朋友就与卖方谈好，在卖方的心理价位上增加房屋价格，而增加的部分就以中介费的方式支付给中介公司。如此一来，该朋友还可以向其委托人邀功：你看，这么大的交易你都不用出中介费。

而田律师最近接洽的另一个案件也存在类似的问题。中介公司通常是与卖家合谋侵害购买方的利益。

4、 授权委托书作为一份法律文件其法律效果是：代理人（受托人）代替委托人签署合同以及办理其他手续的行为后果均由委托人承担。即委托人并不会因为有了代理人而置身事外，相反，其必须按照代理人签订的合同承担履行义务。因此，委托人在出具授权委托书的时候必须对代理人的权限以及代理期限作出明确的约定或限制，以防代理人实施了对其不利的法律行为。

就房屋买卖交易而言，委托人需要注意两点：（一）最好不要泛泛授权代理人与不确定的第三人签订房地产买卖合同。即最好在自己选定买受人之后再进行授权。否则，代理人可能会选择对其有利可图的人进行交易，或者选择了一个过于麻烦的人作为交易对方；（二）授权的期限一定要明确。这里主要是为了避免受托人长时间享有代理权。例如，如果委托人在委托之后交易未能完成的，或者委托人不希望完成交易的，如果不及时收回有关授权委托书，则代理人可能仍然依据授权委托书签署委托人已经不需要的合同。而这种情况下签订的合同，往往委托人仍要承担合同履行的义务。因此，当委托事项已经完成或不要进行的时候，委托人应及时收回授权委托书的原件，而不能放任地让原受让人持有，以免造成后患。还是老话，害人之心不可有，防人之心不可无。

 

5、实际上田律师还遇到“聪明”的买家希望通过授权委托书达到避税的目的。例如买方为了实现短期投资而避免缴纳营业税（不满五年的要全额征收营业税）时，在与卖家签订房地产买卖合同之后并不要求卖方与其进行过户，而是要求卖方向其进行授权委托，委托其再行将房屋转让给他人。如此一来，该买方再行转让房地产时，该房地产的购入时间是以上家即卖家购入的时间计算营业税期限的，而不是按照买方签订买入该房屋的买卖合同的时间计算的，如此一来就可能避免不满五年情况下的高额营业税。当然此种做法看似聪明，实则对买卖双方而言风险巨大。

 

对买方而言，其由于房屋尚未过户到自己的名下，房子可能被卖方再次出售给他人，导致该买方最终付了房款但得不到房子。

 

对于卖方而言，由于其出具了经公证的授权委托书，那么买方可能利用该委托关系，将该房屋一房多卖，收取首付款或定金，而后人间蒸发。这种情况下，由于存在授权委托书，受骗的买主将会直接找到房屋的登记所有人即卖方。卖方尽管法律上还拥有该房屋，但其带来的麻烦恐怕不是这个房子能够担当的了的。

 

田律师在此提醒房地产交易买卖双方当事人，在需要进行授权委托他人代办房屋交易时，不防请律师帮助把把关，避免不必要的后患。