【上海房产律师点评：新闻中提及的合资购房市场中并不鲜见。田律师之前曾就合资购房提供过有关法律服务，主要是对投资合作协议进行精密起草。通常，此类投资可能延续多年，而俗话所夜长梦多，这种长期合作带来的法律风险也是多方面的。除了新闻中提及的之外，还包括所购房屋维护成本之分摊、业主权利的形式、一方出售其份额的条件。而对于合资购房而在房产证上仅写其中某一位投资人之姓名的情况，对于姓名未出现在产证上一方而言，风险尤其大。如何通过合同之组合安排而达到保护这一方投资人之利益是个严密的法律问题。通常需要虚构一些交易和法律文件，已达到保护这一方投资人利益的目的。】

 

以前有人为了投资而采取“合买房子，成本均摊，利益平分”的“AA制”购房模式，在限购、限贷为主的楼市调控新政下，“AA制”买房成为一些已经“被三套”的购房者的新选择。只是在业内人士看来，这样的“AA制”购房风险实在太大，不提倡。

 

集资买房是常用炒房手段

记者昨天了解到，在房产投资领域已有“AA制”买房的成功案例。21世纪不动产上海锐丰静安区域经理李栋告诉记者，集资买房最早是温州人常用的炒房手段，几个人集资买下几套甚至一层楼面的房子，涨价了卖掉后再根据当初的出资比例分钱或者再投资。

 

随后，一些精明的白领也学会了，当然规模和温州人相比只能说是“小来来”，不过也有收获不菲的。前不久他经手的一桩交易就很能说明问题：三个30岁左右的白领集资买了古北某次新房的一套一室两厅，买下时总价是200多万元，最近刚以300万元左右的价格卖掉。不到一年赚了100万元。相当于每人赚了30多万。“一般来说，用于投资的共同买房，所有出资人都会把名字列到房产证上。”上海房地产律师告诉记者，关于各自出资的比例，今后的利益分配等是可以到公证处公证的。根据上海市东方公证处的“公证费收费标准”，房产转让、买卖公证收费，根据标的总价的不同，标准从0.01%到0.3%不等。

 

“以前‘AA制’买房基本是为了投资，现在又有了新情况。”李栋口中的“新情况”指的就是以限购、限贷为主的楼市调控新政。一些已经“被三套”的购房者，由于搞不到贷款，全款买房的话资金又不够，就只能拉上亲戚朋友合伙买房。

 

近期已有这样的案例：杨先生已有过两次贷款记录，再买房就不能贷款了，但是他仍想投资，可是手头资金又不够，为此他拉上好友黄先生，表面上看是以黄先生的名义买房、贷款，房产证上也只有黄先生一个人的名字，但是其实是两人一起出资合买的。他们私下里签了一份合同，约定各自付的首付数额，以后每个月的还款，包括卖房的收益怎么分配等，都写在合同的“补充协议”里。

为了规避新政的查房查贷，一些“AA制”买房的人宁可房产证上不上自己的名字，这样风险也是极大的。“这样一来自己的利益就完全得不到保证了。”房产律师表示，假如甲乙共同出资买房，房产证上有甲的名字却没有乙。可是甲因为急需钱等原因突然想卖房，乙完全没有办法可以阻止。

 

还有一种情况也有可能使得共同出资方“心不齐”。上海中原研究咨询部高级经理马冀介绍说，买一套房，过了一年，假如涨了10%，小富即安的朋友可能觉得“到位了，可以抛了，再不抛说不定就跌了。”而胆大的朋友则认为还能再大涨，这时到底要不要卖？听谁的？房产证上有名字的那一方要强卖怎么办？马冀建议，就投资而言，最好连预期上涨到什么位置，或者满几年就要转手也一起写到补充协议里，并且做公证。