尽管今年的房地产调控新政被寄予厚望，尽管温家宝总理在两会上的铿锵表态语音未落，但今天（2011年3月18日）公布的70城市的房地产价格统计显示，除了两个城市之外，大部分地区的房价依然在上涨。市场上的需求，无论是刚需还是投资，显然依然旺盛。住宅市场的投资价值仍然十分具有吸引力。

那么在新政的限购政策之下，该如何投资房地产应该成为手握资金者所要考虑的问题了。作为从事房地产业务的专业律师，田律师认为目前破解这一难题，不是传统的假离婚等可以实现的。新政限制的对方是家庭购房，也就是个人购房行为。所以规避的方向就是利用公司企业进行购房，绕开主体限制。

在现在的法律制度之下，非自然人的法律实体有公司（有限责任和股份公司）、合伙企业、个人独资企业、个体工商户。显然这几类主体当中，作为法人的公司因为其注册资本金、企业所得税以及过于机械的运营机制（公司法三会制度等）显然不具有优势。而个人独资企业、个体工商户因为投资人数只能为一人，则资金受到限制。剩下唯一可行的就是合伙企业。

根据《中华人民共和国合伙企业法》，合伙企业基本上分为普通合伙和有限合伙。普通合伙因为合伙人之间均承担无限责任，往往要求合伙人之间要有充分了解，更多具有人合特征。而唯有有限合伙最适合作为一种投资平台。《合伙企业法》施行之后，遍地开花的以有限合伙形式组建的私募股权投资基金（PE）就说明了有限合伙在投资领域的特殊作用。

根据《合伙企业法》，有限合伙由二个以上五十个以下合伙人设立，其中必须有一个承担无限责任的普通合伙人，而其他合伙人可以以自己认缴的出资额对合伙企业的债务承担有限责任。作为一种投资平台，有限合伙更多具有资本集合（资合）性质。通常，有限合伙人是合伙企业的资金提供方，而普通合伙人是提供智力和管理的一方。该等有限合伙人通常由普通合伙人发起设立，有限合伙人之间往往并不相互了解，而仅仅依据合伙协议规范彼此之间的关系。当然，普通合伙人通常除了依据出资比例获取合伙企业的利润之外，还会根据业绩情况收取一定的服务费用。

在某种意义上，我们可以把投资于房地产的有限合伙企业称作为“私募房地产投资基金”。具体操作中，根据基金的目的可以选择不同的主体作为普通合伙人。例如，如果基金仅仅是为了购买住宅物业并持有一段时间后出售，并不需要进行物业运营的，则可以选择房地产中介机构或房地产资深经纪人作为普通合伙人，由其负责发现、甄别、购买和出售具有投资价值的物业。如果基金的目的还在于通过经营所购物业以获得一定的现金流（如购买办公物业或商铺），则应考虑更高层次的地产机构或个人作为普通合伙人，由其负责物业购买、经营等全程营业活动。

从上可见，私募房地产投资基金既适合资金量较小的散户投资，也适合资金量比较大的机构投资者；既可以投资于住宅物业亦可以投资于商业物业。当然，鉴于目前住宅市场的调控情况，购买住宅物业将难以获得银行贷款资金，而购买商业物业并持有经营的，则仍有获得银行贷款支持的可能。从目前的市场走势而言，一线城市的商业物业的盈利机会可能会更好，而二三线城市的住宅物业可能会带来更佳的回报。

当然以有限合伙企业的方式成立私募房地产投资基金进行房地产投资，并非完美的机制，只能说是现有制度下的最佳选择而已。毕竟，有限合伙企业作为非自然人，不能享受个人购房的优惠政策，各种税赋较高。且，作为非法人实体，根据国内有关贷款融资的规定，合伙企业获得银行贷款的能力受到限制，投资人的投资资金压力相对较大，难以利用成本较低的银行贷款。

田律师认为，对于希望从房地产市场中获益的持有闲余资金的投资人而言，通过设立私募房地产投资基金，投资各地的住宅或商业房地产市场不失为限购政策下的较好投资策略。对于设立私募房地产投资基金的具体操作及其风险分析和控制，田律师将会在其他文章中详细展开。对此感兴趣的客户，可以通过电话或电子邮件联系田律师。