房地产市场的调控政策目前正显现成效。由于限购政策，之前以个人购买的投资方式目前已经难以为继。越来越多的人正把目光投向以企业购房的方式进行房地产投资。从现行政策来看，以企业为购买主体能有效地规避限购政策，不受地域限制地购买房地产。

 

从购买标的上看，企业购买的标的物业既可以是住宅物业也可以是商业物业。

 

但田律师在此提醒，因为171号文以来的政策约束，外商投资企业目前不能投资购买非自用房地产，否则将违反国家有关外商投资企业的规定。

 

尽管如此，以企业为主体投资房地产面临的最大问题有二：

 

（一）税负太高。目前个人投资住宅物业之所以热情不减，主要是因为国家对个人购买住宅房屋给予了很多税收优惠。而这些政策构成了投资住宅物业的优势，能够使投资人获得很高的利润回报。例如，国家目前对于个人购买住宅再次出售时免征土地增值税；且部分地区如上海，对于出售房屋时候的个人所得税按照房屋总价1%（普通商品房）和2%（非普通商品房）的标准征收，而不是按照《个人所得税法》规定的差额20%的方式征收。这一征收方式实际上造成国家大量个人所得税流失。根据上海地区的情况：企业购买和出售房地产需要交纳下列各税：

 

类别	契税	企业所得税	营业税	土地增值税	印花税
购买	3%*合同价				0.05%*合同价
出售		25%*所得额	5.55%*合同价	30-60%*增值额	0.05%

 

关于土地增值税的增值额的计算：详见田律师的另一篇关于土地增值税的文章：http://www.doroto.com/uploads/Newsletter%20Real%20Estate%20_7th_20110317.pdf。

 

关于企业所得税，田律师在此指出的是，目前合伙企业与一般的公司之间在税制上有较大区别。合伙企业实际上不征收企业所得税而仅对合伙人从合伙企业取得的财产征收个人所得税。而公司则面临双重征税的问题，即公司层面要缴纳企业所得税，而公司股东获得的红利和股息亦要缴纳个人所得税。

 

在此田律师还要提醒的是，除了上述交易环节所交的税之外，企业持有房地产尚需按照《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定缴纳房产税。该税是按照房产原值一次减除１０％至３０％后的余值计算缴纳 。上海地区是减去20%。该税是每年都要缴纳的税种。

（二）融资困难。房地产投资作为一种资金密集的行业，需要动用较大的资金量。通常投资者需要借助银行的信贷资金投资时成本相对便宜。因此，利用企业的形式投资房地产需要考虑企业的融资问题。考虑到目前国家对于房地产行业的调控政策，企业借贷购买房地产可能亦有一定的困难。田律师电话咨询了若干大小银行，发现部分中小银行还是愿意提供法人按揭贷款或其他科目下的贷款资金。当然，企业贷款的年限相对较短，各类贷款很少超过五年期限的。对于短期投资而言，问题不大。

 

这里亦需要指出的是，企业的组织形式也影响企业的融资难易程度。从银监会颁布的有关企业贷款政策看，不具有法人资格的企业如合伙企业在申请银行贷款时存在一定障碍。因此，投资人在选择亦合伙企业（普通合伙或有限合伙）作为投资载体时，对此要有充分认识。

 

总体而言，田律师认为，对于资金量较大而对房地产感兴趣的投资客，可以考虑使用有限合伙的形式投资于国内的三、四线城市。该等城市在调控政策之下往往仍有较大的上涨空间。